10 meestgestelde vragen bij het kopen van een woning

Een huis kopen doe je niet elke dag. Het is vaak de grootste aankoop van je leven. Daarom wil je goed voorbereid zijn en weten wat je kunt verwachten. Hieronder geven we antwoord op de meestgestelde vragen over het kopen van een huis.

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je brengt een bod uit op een woning. Als de verkopende makelaar aangeeft dat hij het bod met de verkoper gaat bespreken, dan ben je nog niet in onderhandeling. Wanneer de verkopende partij reageert op jouw bod door een tegenbod te doen, dán ben je in onderhandeling.

2. Mogen er bezichtigingen zijn als je in onderhandeling bent?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet te leiden tot een verkoop. De verkoper wil vaak ook weten of er nog meer belangstelling is. Dan vertelt de verkopend makelaar meestal dat een huis ‘onder bod’ is. De verkoper mag in onderhandeling gaan met een tweede bieder als de onderhandeling met de eerst geïnteresseerde is afgerond.

Soms kiest de verkoper voor een ‘inschrijving’. Dit betekent dat alle geïnteresseerden tegelijk een bod kunnen uitbrengen vóór een bepaald moment. De biedingen zijn dan pas zichtbaar als het moment van de inschrijving voorbij is.

3. Moet de verkoper de woning aan mij verkopen als ik de vraagprijs bied?

Nee. De vraagprijs kun je zien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper beslissen dat hij jouw bod wel of niet accepteert.

4. Kan de vraagprijs tijdens de onderhandeling verhoogd worden?

Ja, de verkoper kan besluiten tijdens de onderhandeling de vraagprijs te verhogen of verlagen. Ook als koper kun je besluiten om tijdens de onderhandelingen het bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt het eerder gedane bod.

5. Mag het systeem van verkoop tijdens de onderhandeling wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In overleg met de verkoper kan de verkopende makelaar dan besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de procedure wijzigen. Meestal kiest de makelaar dan voor een inschrijving. Dan kunnen alle bieders tot een moment een bod uitbrengen en zie je na dat moment hoe hoog de biedingen zijn. Zo hebben alle bieders een gelijke kans op het hoogste bod.

6. Hoe komt de koop tot stand?

Verkoper en koper zijn het eens over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden). De afspraken leg je schriftelijk vast in een koopovereenkomst. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor het regelen van de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van het bod. Beide partijen moeten het eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden. Dan kunnen de afspraken vastgelegd worden in een koopovereenkomst, ook wel koopakte genoemd.

Als de koopakte door beide partijen is ondertekend en de koper een afschrift hiervan heeft, dan begint de wettelijke bedenktijd. Als koper heb je nog drie dagen de tijd om van de koop af te zien. Gebeurt dit niet, zijn de financiën rond en zijn er geen obstakels door andere ontbindende voorwaarden? Dan is de overdracht op de afgesproken opleveringsdatum bij de notaris.

7. Wat moet ik doen na het tekenen van de koopovereenkomst?

Na het tekenen heb je nog drie dagen bedenktijd. Vanaf dan kun je alleen van de koop afzien via de ontbindende voorwaarden.

Vaak vraagt de verkoper om een garantie van 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag kun je storten als waarborgsom of je vraagt de bank om een bankgarantie af te geven.
Is er een verbouwing nodig of wil je meer zekerheid over de bouwtechnische staat? Dan kun je een bouwkundige keuring laten doen.
Dan moet je de hypotheek aanvragen. Samen met je hypotheekadviseur kijk je welke hypotheek bij je past en welke documenten je moet verzamelen. Hoe sneller je dit doet, hoe eerder de hypotheek rond is. De waarde van de woning is van belang voor de hypotheek. Hiervoor moet de woning getaxeerd worden. Dit kan een aankoopmakelaar voor je regelen of je kan zelf een taxateur regelen.
Het is verder belangrijk om een aantal verzekeringen af te sluiten. Denk aan een inboedel- en opstalverzekering en soms een overlijdensrisicoverzekering.
Dan stuurt de notaris je allerlei documenten. Eén van die documenten is de nota van afrekening. Dit is een overzicht van alle betalingen die via de notaris lopen. Vóór de datum van de overdracht moet je deze nota hebben betaald. Je ondertekent alle documenten, waaronder de leveringsakte, definitief op de dag van de overdracht.

8. Zitten de makelaarskosten in de ‘kosten koper’?

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn:

de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom)
de notariskosten voor het opmaken van de koop- en/of leveringsakte
de kosten voor het inschrijven van de woning in de openbare registers

Als koper moet je ook rekening houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar om de woning te verkopen? Dan zijn de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar komt op voor de belangen van de verkoper en niet van jou als koper. Daarom kan het verstandig zijn om zelf een makelaar in te schakelen. De makelaarscourtage van een aankopende makelaar zijn voor jou als koper.

9. Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor het kopen van een huis?

Je kunt de kosten die komen kijken bij het kopen van een woning niet meefinancieren in de hypotheek. Je hebt dus eigen geld nodig.

Hoeveel geld je nodig hebt, hangt van meerdere dingen af. De prijs van een makelaar, taxateur, notaris en hypotheekadviseur kan verschillen. Het is afhankelijk van jouw situatie en keuzes of je alle kosten maakt, zoals bijvoorbeeld een bouwkundige keuring.

Van een deel van de kosten is de belasting aftrekbaar. Deze belasting kun je terugvragen bij de belastingaangifte over het jaar van de aankoop van de woning.

Een rekenvoorbeeld
Op basis van de koop van een huis voor € 250.000 met Nationale Hypotheek Garantie:

Overdrachtsbelasting (2% koopsom): € 5.000
(Er is een vrijstelling van deze belasting voor starters. Voorwaarden: je bent tussen de 17 en 35 jaar, je hebt nog nooit gebruik gemaakt van de vrijstelling en de woning kost minder dan € 400.000.)
Notaris (richtprijs): € 1.500
Makelaar (bv. 1,8% koopsom incl. BTW): € 4.500
Taxatie (richtprijs): € 700
Bouwkundige keuring (richtprijs): € 350
Nationale Hypotheek Garantie (0,6% van de hypotheeksom): € 1.500
Advies- en bemiddeling (richtprijs): € 2.500

Benodigd eigen geld: € € 16.050,-

Heb je geen eigen geld? Lees hoe je een woning koopt zonder eigen geld.

10. Wat komt er kijken bij het kopen van een appartement?

Een appartement kopen, werkt anders dan het kopen van een eengezinswoning. Je krijgt met andere documenten te maken, zoals een splitsingsakte. En je wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Je bent namelijk gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Hiervoor betaal je maandelijks een bijdrage.

Meestal beheert een VvE beheerder de VvE. De beheerder zorgt voor een onderhoudsbegroting en dat de VvE financieel gezond is én blijft. Dit is belangrijk voor de hypotheekaanvraag, maar ook voor het onderhoud van je woning of woongebouw. Bijvoorbeeld als het dak onderhoud nodig heeft of de lift moet vervangen worden.